Проверка банкротства продавца квартиры при покупке: важные шаги и советы

На вторичном рынке независимой недвижимости покупатели могут столкнуться с целым рядом проблем. Одна из них — безжалостный или некомпетентный продавец.

Самоконтроль со стороны продавца квартиры требует много времени и предполагает адекватность покупателя в этом вопросе. В этой статье рассмотрены все этапы такой проверки, которые необходимо выполнить до заключения договора купли-продажи.

ШАГ 1. Действительность документа, удостоверяющего личность

Проверьте паспорт владельца квартиры или его официального представителя — он может быть утерян или требует замены. Российские документы можно проверить по списку недействительных паспортов, который ежедневно сообщает Департамент по вопросам миграции МВД России. В то же время юристы считают, что сделка с недействительным паспортом не может быть признана недействительной и оспоримой, поскольку контрагенты добровольно согласились с условиями сделки. Единственная опасность в таком случае заключается в том, что в связи с утратой паспорта может быть приостановлена государственная регистрация, которая была прекращена по недействительному паспорту.

ШАГ 2. Банкротство

Для проверки сведений о физических и юридических лицах, признанных банкротами или находящихся в процессе банкротства, необходимо использовать специальный Российский реестр (ЕБРР). Если владелец недвижимости признан банкротом, то заключенная с ним сделка может быть оспорена третьим лицом в будущем. Если сделка признается недействительной в ходе судебного разбирательства, квартира вычитается у покупателя, и вернуть уплаченные деньги очень сложно. Ведь такие покупатели придут получать деньги от банкрота вместе с другими кредиторами и заемщиками.

ШАГ 5. Отсутствие арбитражных дел

Арбитражные дела — это судебные дела против юридических лиц. Если продавцом квартиры является простой гражданин России, то нет гарантии, что он не зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя (ИП) и что в связи с этим не возникнет арбитражный спор. Действующее законодательство предусматривает, что ИП обязан исполнять свои обязательства всем своим имуществом. Отсутствие арбитражного дела можно подтвердить в соответствующем файле сервиса «Электронное правосудие». Если по запросу в картотеке найдено текущее арбитражное дело, в котором предприниматель является ответчиком, предприниматель самостоятельно оценивает их с точки зрения существенности иска. Если сомнения остаются, обратитесь к юристу за помощью в оценке рисков или отложите заключение договора до выяснения условий с продавцом.

ШАГ 6. Кредитная история

Проблемы с личными платежными обязательствами часто приводят к исполнительным производствам, банкротству и судебным разбирательствам. С момента нарушения кредитных обязательств до начала судебного разбирательства может пройти немало времени. Сам покупатель не имеет права получать информацию о кредитной истории продавца, в соответствии с п. 19 Федерального закона № 218-ФЗ: продавец обязан самостоятельно получить информацию о кредитной истории продавца. 218-ФЗ. Продавец обязан самостоятельно запросить эту информацию в центральном каталоге портала «Госуслуги» и предоставить покупателю соответствующие отчеты до заключения договора.

ШАГ 7. Дееспособность

Согласно законодательству, полная дееспособность, то есть способность свободно осуществлять права и распоряжаться имуществом, наступает с 18 лет. Решение о недееспособности совершеннолетнего может быть утверждено только судом на основании медицинской и психологической экспертизы. Покупателям следует убедиться во вменяемости и психическом здоровье продавца и запросить соответствующие справки, чтобы снизить будущие риски. Рекомендуется получать такие справки в государственном медицинском учреждении (психоневрологическом и наркологическом диспансере) по адресу регистрации физического лица. Главное помнить, что сделки, заключенные с недееспособным лицом, впоследствии могут быть признаны недействительными.

ШАГ 8. Семейное положение и дети

За исключением прописки и службы в армии, штамп в паспорте теперь совершенно необязателен. Теперь не всегда можно узнать по паспорту, состоит ли продавец квартиры в браке или имеет несовершеннолетних детей. Чтобы снизить риски, покупателям перед сделкой следует запросить выписку на квартиру из ЕГРП и регистрацию собственника. Также им следует получить от продавца информацию о том, что недвижимость приобреталась вне брака и на эти цели не был использован материнский капитал. Если на момент покупки квартиры продавец был женат или замужем, то для сделки необходимо нотариальное согласие супруга. В случае использования материнского капитала затрагиваются интересы ребенка — необходимо получить одобрение сделки в органах Комиссии.

ШАГ 9. Доверенность

Если продавец не может непосредственно присутствовать при заключении договора и возлагает такие юридические обязанности на другое лицо, он должен иметь представительство. Покупатель должен самостоятельно проверить их действительность. Эта функция доступна на сайте Федеральной торговой палаты. Там же можно найти информацию об отмене доверенностей или выявлении несоответствий. Следует обратить внимание на срок действия доверенности и срок действия установленных прав уполномоченного лица (на совершение сделки и ее государственную регистрацию, а также на проставление подписей на документах). В доверенности также должен быть определен в отдельных пунктах способ транспортировки капитала. Если этот пункт не предусмотрен, то оплата должна производиться только по счету продавца.

Доверяй, но проверяй: 5 способов проверки продавца квартиры на банкротство

Согласно современному законодательству, неплатежеспособная квартира может быть сохранена при соблюдении двух условий.

Как быть с продажей квартир и банкротством продавца? Некоторые люди, чтобы спасти свое имущество, продают квартиры перед банкротством. Они продают их родственникам, друзьям и знакомым по ценам гораздо ниже рыночных. Чем чреваты такие сделки? Имущество может пострадать и вернуться в конкурсную массу, но новый покупатель попадает в большую очередь кредиторов и рискует остаться с «носом». В этой статье мы расскажем о том, какие действия необходимо предпринять, чтобы не потерять приобретенное жилье.

В чём таится опасность банкротства продавца квартиры

Сегодня закон № 127-ФЗ о банкротстве позволяет людям, которые не могут самостоятельно погасить свои долги, сделать это. При этом с должника списывается процедура ликвидации имущества. Все банкротства должников приводят к банкротству должника, за исключением единственного жилья, на которое наложена исполнительная надпись. Если кто-то продает вам свое единственное жилье, квартиру, то риск невелик, поскольку такая сделка не имеет последствий. Однако если должник продал ее вам до банкротства, чтобы оставить себе вторую квартиру, дом или дачу, а сам продал ее, то вас ждут весьма неприятные последствия. Если суд признает сделку купли-продажи недействительной, квартиру придется вернуть. А что с деньгами? Вы будете получать их постоянно. И это невесело. Вы будете одним из кредиторов, получающих деньги в порядке очередности. Деньги от продажи квартиры распределяются между всеми кредиторами, поэтому маловероятно, что вы получите всю сумму обратно.

Продавцы недвижимости могут не быть банкротами на момент сделки, но могут получить неприятные новости уже после покупки жилья, просто потому, что готовятся к процессу. В этом случае они могут остаться без квартиры, так как все сделки, совершенные в течение трех лет до банкротства, тщательно проверяются. Вы можете возразить против сомнительной сделки и отменить ее.

Вот пример. Виктор подал заявление о банкротстве в 2026 году, но в 2022 году он продал своей сестре коттедж ниже рыночной стоимости. Поэтому он заблаговременно воссоединился с ней, чтобы сохранить свое имущество, готовясь к банкротству. С 2021 по 2026 год все сделки с ним были пересмотрены. Он был признан подозреваемым и оспорен за нанесение ущерба имущественным правам кредиторов, что вынудило сестру Виктора вновь объявить Дакку банкротом. Однако, поскольку женщина продала этот участок дома годом ранее, ее попросили выплатить всю стоимость.

Найдите надежную компанию по банкротству с рассрочкой платежа 5 000 °C в месяц. Ваш долг будет списан на основании 127-ФЗ с выдачей ключей на руки, включая проценты, штрафы и пени.